슬롯사이트 승부벳는 "준주택"을 완전히 중단합니다

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"준주거"가 중단된 이유

최근 슬롯사이트 승부벳(부동산)시는 토지 양도 출처에서 "아파트 사무실 프로젝트 건설을 허용하지 않는다"고 명확히 규정했습니다 이는 상업용 토지에서 "상업 및 주거용" 프로젝트를 개발하는 산업 체인을 차단합니다 역대 가장 강력한 이번 부동산 시장 규제는 지금까지 매수제한, 대출제한, 가격제한, 매매제한, 영업제한 등 5개 규제로 발전했습니다!

“주거용 주택”은 역사가 될 것입니다

5월 17일 오후, 슬롯사이트 승부벳시 주택 및 도시-농촌 개발위원회는 아파트형 사무실 프로젝트 승인을 중단하고 기존 프로젝트의 기밀 수정을 수행할 것을 요청하는 문서를 발행했습니다

이번에 발표된 "상업용 사무실 슬롯사이트 승부벳젝트 청소 및 개조에 대한 의견"(이하 "의견")에서는 관련 부서가 상업용 사무실 토지에 대한 세부 계획 및 관리를 강화하고 사업 지도 및 관리 및 통제를 강화해야 한다고 제안했습니다 상업용 오피스 토지양도 계약서에는 아파트형 오피스 슬롯사이트 승부벳젝트를 건설할 수 없다고 명시되어 있습니다

슬롯사이트 승부벳시 주택도시농촌개발위원회 부국장 마렌은 "관리는 원천적으로 이루어져야 합니다 앞으로 슬롯사이트 승부벳에 양도된 상업용 토지는 '아파트형 오피스 프로젝트'를 취소할 것이며 아파트형 호텔도 사전 합의가 필요합니다"

"아파트 스타일의 사무실 프로젝트"는 일반적으로 시장에서 "준주거용"으로 알려져 있습니다 올해 1월 7일, 슬롯사이트 승부벳시 주택 및 도시 농촌 개발위원회 공식 웹사이트에서는 해당 프로젝트에 대한 '온라인 서명'이 중단될 것이라고 발표했습니다

당시 발표 내용: "조사 결과 이 도시의 일부 상업 사무실 프로젝트에서 주택 유닛, 분할, 가스 파이프라인의 개인 연결 등의 공간에 심각한 무단 변경이 있어 주택 용도의 성격이 바뀌어 주택 구조 및 화재 예방에 안전 위험이 발생한 것으로 나타났습니다 동시에 일부 프로젝트는 판매 중에 허위 광고를 하여 주택 구매자를 심각하게 오해하게 하며 정당한 권리와 이익을 보호합니다 주택 구매자를 모집하고 시장 질서를 표준화하기 위해 1월 6일부터 슬롯사이트 승부벳 시 주택 및 도시-농촌 개발 위원회는 관련 부서와 협력하여 상업용 사무실 프로젝트에 대한 중앙 집중식 조사를 실시할 예정이며, 이 기간 동안 해당 프로젝트의 온라인 서명은 중단됩니다"

2월 중순, 상업용 주택 개조 캠페인이 슬롯사이트 승부벳 민항 지구에서 주도되었습니다 민항구는 프로젝트 계획, 설계, 건설, 판매 및 승인까지 해당 지역에서 의심되는 27개 "준주거" 프로젝트에 대한 기밀 교정을 수행하기 위해 특별 "준주거" 교정 실무 그룹을 설립했습니다

"온라인 비자 정지"부터 "기밀 정류"까지, 그리고 현재 토지 계획의 "명시적 금지"까지 이는 10년 이상 부동산 시장에 있었던 "준주거" 프로젝트가 슬롯사이트 승부벳 부동산 시장에서 완전히 사라질 것임을 의미합니다

또한 "의견"은 슬롯사이트 승부벳가 상업 사무실 프로젝트의 정리 및 개조를 촉진하기 위한 그룹을 설립했음을 보여줍니다 슬롯사이트 승부벳 시 주택 및 도시-농촌 개발 관리 위원회가 주도하고 슬롯사이트 승부벳 도시 계획, 토지 자원국, 슬롯사이트 승부벳 개발 개혁 위원회 및 기타 부서가 참여하여 도시 내 상업 사무실 프로젝트의 정리 및 개조를 지도, 조정 및 촉진하는 일을 담당합니다

슬롯사이트 승부벳 민항구를 예로 들면, 현재 정리 및 재편이 필요한 상업 프로젝트가 27개 있습니다 12개 프로젝트는 입주했고, 4개 프로젝트는 매각, 완료, 아직 입주하지 않았습니다 3개 프로젝트는 건설 중, 매각, 완료되지 않았습니다 그리고 8개 프로젝트는 건설 중이지만 매각되지 않았고, 완료되지 않았습니다

종합적인 수정 및 분류된 정책

"준주거"는 수년 동안 시장에 존재해 왔습니다 개발자들의 일방적인 선전에 따라 많은 주택 구매자들은 '준주거'가 부동산 개발의 혁신이라고 믿고 있으며, 무단 계획 변경을 인지하지 못하고 있습니다 더욱이, 많은 "준주거" 슬롯사이트 승부벳젝트가 매각되고 입주했기 때문에 청소 및 개조와 관련된 상황이 상대적으로 복잡합니다 따라서 이번에 발표된 '의견'에서는 '정책의 전면적 시정과 분류적 집행'을 요구했다

첫 번째 범주에서는 입주를 위해 인도된 슬롯사이트 승부벳젝트에 대해 세 가지 사항이 명확합니다: (1) 주택의 안전, 특히 주택의 화재 안전에 주의하십시오 책임은 개발업자와 실제 입주한 소유주가 공유하고, 정부가 이를 감독·감독하게 된다 (2) 인구 등록, 학교 교육, 공공 시설 등에서 주거용 건물에 대한 언급이 없음이 분명합니다 (3) 입주를 위해 배송된 전체 제품은 거래 등록 시스템에 기록되어야 합니다 기록 후 후속 양도 과정에서 이러한 유형의 제품에 대해 명시적인 설명이 제공되어 "수취인"에게 해당 제품이 기능적 용도가 변경되었으며 자체 결함이 있음을 알립니다 동시에, 거래 중에 불법적인 "삽입" 구성이 발견되면 거래에 제한이 가해져야 합니다

두 번째 범주는 건설 중에 판매되었지만 입주를 위해 인도되지 않은 슬롯사이트 승부벳젝트에 대한 규정에 따라 분명히 수정되어야 합니다 수리가 완료되면 남은 주택 개발업체는 남은 주택을 팔 수 있지만 임대를 권장한다 주택을 구입하는 부동산 소유자의 경우 법에 따라 권익을 보호받을 수 있도록 지원을 받고, 개발업체와 협의하여 체크아웃을 할 수도 있지만, 이는 반드시 쌍방이 체결한 계약을 바탕으로 이루어져야 한다는 점을 강조해야 합니다

아직 시장에 진입하지 않았고 건설 중인 제품에 대한 세 번째 범주는 기존 일련의 규정에 따라 엄격하게 수정되어야 하며 원래 승인된 용도로 복원되어야 합니다

슬롯사이트 승부벳시 주택건설위원회 부국장 마렌(Ma Ren)은 이러한 개조 및 청소의 초점이 개발자들임을 강조했습니다 예비 조사와 시범 연구에 따르면, 이 유형의 프로젝트 개발자들은 토지를 확보한 이후 거주지의 기능과 용도에 따라 프로젝트를 건설하고 관리하기 위해 준비해 왔습니다 "예를 들어, 개발 과정에서 개발자는 음양 도면을 사용하여 일부 연기 배출관을 예약하고, 공간 레이아웃을 변경하고, 감독을 피하기 위한 기타 방법을 사용하여 마침내 사실상의 '준주거용' 제품을 만들었습니다"

'엉망'을 소화하는 방법

"준주거" 정책의 분류는 매우 사용자 친화적이지만, 해결하기 쉬운 "점유를 위해 인도된 슬롯사이트 승부벳젝트"에 더해, 판매되었거나 이미 건설 중인 슬롯사이트 승부벳젝트의 경우 이 "엉망"을 정리하기가 매우 어렵습니다

판매되었지만 이전되지 않은 슬롯사이트 승부벳젝트의 경우 개발자는 해당 슬롯사이트 승부벳젝트를 다시 구매하고 통합 임대 작업을 수행할 수 있습니다 가능한 방법 중 하나는 그렇게 하는 것입니다 2016년 6월 발표된 '주택임대시장 육성 및 발전 가속화에 관한 국무원 사무국의 여러 의견'에서는 상업용 건물을 임대주택으로 전환하는 것을 허용하고, 개발자의 장기 임대운영을 장려하고 있다

슬롯사이트 승부벳 토지 자원국 부국장 Wang Xunguo도 "슬롯사이트 승부벳 옵저버" 기자와의 인터뷰에서 다음과 같이 말했습니다 "다음 단계에서는 시범 프로젝트도 다양한 지역에서 실시될 것입니다 일부 산업 단지, 특히 대규모 상업 지구 주변에서는 필요한 경우 평가를 통해 일부 원래 상업용 사무실 토지를 주거용 토지로 전환할 수 있지만 이러한 유형의 주택은 판매용이 아니라 임대용이라는 점을 분명히 해야 합니다 일부 젊은 사무직 근로자가 임대할 수 있어 슬롯사이트 승부벳 시가 더욱 역동적으로 변합니다"

그러나 개발자가 소유자로부터 주거용 부동산을 "다시 구입"하는 가격은 문제입니다 지난 몇 년 동안 슬롯사이트 승부벳의 주택 가격은 상당한 상승을 경험했습니다 주택 구매자는 개발자가 보상을 제공할 수 있기를 바라야 하지만 개발자가 그럴 의지가 있는지 여부-앞으로 개발자와 주택 구매자 사이에 또 ​​다른 줄다리기가 있거나 심지어 소송이 발생할까 두렵습니다

아직 시장에 출시되지 않았고 건설 중인 "준주거"의 경우 원래 승인된 상업적 용도로 엄격하게 복원하는 것은 상대적으로 쉽습니다 그러나 우리는 또한 문제에 직면합니다 많은 지역 상업 슬롯사이트 승부벳젝트는 이미 흑자 상태입니다 토지이용의 합리성 측면에서 과잉 상업용 오피스 슬롯사이트 승부벳젝트를 시장에 내놓는 것이 필요한가?

사실 유사한 주거지를 "엄격하게 보호"하는 1급 도시와 달리 많은 2급 도시는 훨씬 더 유연한 태도를 취하고 있습니다 Savills China의 시장 조사 책임자인 James Macdonald는 다음과 같이 믿습니다 "현재 정부가 규정을 준수하지 않는 '상업용에서 주거용'으로의 전환을 단속하고 있지만 개발자와 투자자는 여전히 규정에 따라 프로젝트를 보다 유리한 개발 용도로 전환하도록 권장됩니다 슬롯사이트 승부벳 시장이 계속 발전하고 발전함에 따라 도시 건설도 시민 거주 및 사업 개발의 요구를 더 잘 충족할 수 있도록 지속적으로 최적화되고 개선되어야 합니다"

매크로 배경

"제한" 정책 업그레이드

슬롯사이트 승부벳는 "준주거용 부동산"을 규제하는 유일한 도시가 아닙니다 베이징(부동산)과 선전(부동산)도 '준주거'를 다양한 수준으로 규제하고 있다

베이징을 예로 들어보겠습니다 2016년 5월 초, 베이징 퉁저우(퉁저우) 지역은 상업용 주택을 구매제한 대상에 포함시켰다 올해 1월, 베이징은 '업그레이드 촉진을 위한 분산화 및 혁신' 특별 조치를 위한 '2017년 작업 계획'을 발표했으며, 여기에는 '상업용 부동산의 주거용 건물로의 전환'을 엄격하게 통제하기 위한 조치가 도입될 것이라고 명시했습니다

올해 1월 선전에서는 '상업용 주거용 및 상업용 아파트 매매 관리 운영 규칙'을 발표했는데, 여기에는 처음으로 '준주거용'이 가격 감독 범위에 포함되었습니다

최근 창사(부동산), 무석(부동산), 가흥(부동산), 보정(부동산) 등지에서 새로운 규제 정책이 잇달아 발표되었으며 부동산 긴축 정책이 다시 업그레이드되었습니다 이들 장소에서는 구매 제한 등 측면을 지속적으로 강화하는 것 외에도 '판매 제한' 조치를 채택했다는 점에 주목할 필요가 있습니다

가흥에서 가흥 시 건설 위원회는 주택 부동산 증명서를 취득한 지 2년 미만인 비지역 거주자는 시장 및 거래에 참여할 수 없으며 양도 공증 절차를 거칠 수 없다는 "시 차원의 부동산 시장 규제 강화에 관한 통지"를 발표했습니다 도시 지역 내에 이미 1채 이상의 주택을 소유하고 있는 시 등록 거주자가 새로 구입한 주택의 경우, 주택 부동산 증명서를 취득한 지 2년 미만인 경우에는 매매 상장이 불가능하며 양도 공증 절차도 거치지 않습니다

또한 보정시는 올해 5월 15일 국유 건설 토지 사용권 양도에 관한 제3호 공고를 발표했습니다 공고에 따르면 2017-030 구획은 처음으로 "주택 가격을 제한하여 토지 가격을 경쟁하고 저가를 제한하여 주택 가격을 경쟁"하는 "이중 제한 및 이중 경쟁" 양도 방법을 채택했습니다 완성된 상업용 주택은 추첨을 통해 판매되어야 하며 10년 이내에 거래 목록에 등재될 수 없습니다

지금까지 역사상 가장 강력한 부동산 시장 규제의 이번 라운드는 구매 한도, 대출 한도, 가격 한도, 판매 한도, 가맹점 한도의 5가지 제한으로 발전했습니다!

5월 18일 국가통계국이 발표한 최신 '70개 중대도시 주택 매매가격' 통계에 따르면, 지역 여건과 도시별 정책에 맞는 부동산 규제 정책이 이미 효과를 발휘한 것으로 나타났습니다

연간 기준으로 15개 핫스팟 도시의 새로 건설된 상업용 주택 가격 상승은 모두 전월에 비해 감소했으며 하락 범위는 07~74% 포인트였습니다 월별 관점에서 볼 때 9개 도시의 신축 상업용 주택 가격은 하락하거나 그대로 유지되었습니다 5개 도시의 가격 인상폭은 02~11%포인트 감소했다

관련 링크

'준주택'의 과거와 현재의 삶

소위 "준주거" 슬롯사이트 승부벳젝트는 본질적으로 주거용 토지가 아니며 개발자가 상업용 토지에 건설한 주거 기능을 갖춘 "한계" 제품인 슬롯사이트 승부벳젝트 토지를 말합니다 "주거용 부동산"에는 호텔형 아파트, 아파트형 오피스, LOFT, SOHO 아파트 등의 형태와 명칭이 포함되며, 흔히 "상업용 주택"으로 통칭되기도 합니다

"준주거용" 제품의 재산권은 일반적으로 40년 또는 50년입니다 가스는 일반적으로 방에 허용되지 않으며 물과 전기는 상업 표준에 따라 청구됩니다 '정착이 안 된다', '전매세 및 수수료가 주거용 부동산보다 훨씬 높다'는 등의 불리한 요인까지 더해 '준주거'의 매매가격은 같은 입지의 일반 상업용 주택보다 훨씬 낮다

정확하게는 가격이 저렴하기 때문에 순수 주거용 부동산에 비해 '임대료 비율'이 더 합리적입니다 따라서 '준주거'는 오랫동안 투자자들의 자산배분을 위한 중요한 선택이었습니다 특히 부동산 시장 규제가 본격화된 이후에는 매입 제한, 대출 제한, 주거 기능을 갖춘 '준주거' 상품이 주로 개발사를 중심으로 홍보되고 있다

2016년 슬롯사이트 승부벳의 '325' 부동산 시장 새 정책 이후 서비스 아파트 거래량이 증가하기 시작했습니다 슬롯사이트 승부벳 Zhongyuan 부동산 시장 연구 센터의 통계에 따르면, 2016년 슬롯사이트 승부벳의 '준거주' 거래량은 201만 평방미터로 전년 대비 76% 증가했습니다 평균 거래 가격은 23,404위안/평방미터로 전년 대비 124% 증가했습니다

중소기업이 창업을 장려하기 위해 정책적으로 "아파트 사무실" 슬롯사이트 승부벳젝트도 지원했다는 점은 언급할 가치가 있습니다 아파트형 사무실 슬롯사이트 승부벳젝트는 국가 설계 사양 및 계획 승인 요건에 따라 건설되지만 토지의 성격은 여전히 ​​상업용입니다 또한 이러한 유형의 아파트형 오피스 슬롯사이트 승부벳젝트는 아파트 규모에 대한 엄격한 규제(150제곱미터 이상)를 갖고 있으며 주로 중소기업에 판매됩니다

그러나 현재 시중에 나와 있는 불법적인 "준주거"는 아파트형 오피스 프로젝트의 개념을 왜곡시켰습니다 그들은 50~70제곱미터의 작은 아파트에 중점을 둡니다 개발자가 추진하는 주요 기능은 "생활"이며 구매자는 산업상업등록을 받은 기업이 아닙니다 이런 '공 건너뛰기' 방식은 정부 감독을 어렵게 만들어 이번에 슬롯사이트 승부벳는 아파트형 오피스 프로젝트 건설을 전면적으로 금지하는 새로운 정책을 내놨다

짧은 댓글:

"준주거"에 대한 재고

슬롯사이트 승부벳, 베이징 등 부동산 인기가 높은 도시에서는 실제로 개인 주택으로 사용되는 '준주거' 상업 프로젝트가 오랫동안 시장에 존재해 왔습니다 이러한 유형의 상품은 주택 정책(예: 구매 제한)의 적용을 받지 않으므로 많은 개인 투자자가 선호합니다 동시에 일부 개발자들은 프로젝트 인기를 높이기 위해 복합 용도 프로젝트에 "준주거용" 부동산을 도입하고 있습니다

본질적으로 이러한 계획 위반은 불법입니다 그러나 대도시의 '준주거' 인기는 높은 집값과 과도한 주택 구입 부담이라는 시대적 아픔도 노출시켰다 따라서 주택 구매자는 일반적으로 최상층 높이가 2미터 미만인 LOFT 제품(다락방이 있는 주택)과 같이 주택 "결함"이 있는 소형 아파트를 구입하고 싶어합니다 이는 단 하나의 목적, 즉 총 구매 가격을 낮추는 것입니다

저층 및 고층 LOFT 제품은 전체 가격을 낮추는 것 외에도 밀도가 높아 토지 활용에도 유리합니다 따라서 정부는 시장수요를 합리적으로 유도할 수 있다

그러나 현행 주거용 기술 규정은 다음과 같이 규정하고 있습니다 "일반 주거용 건물의 바닥 높이는 28m를 초과할 수 없으며, 침실과 거실의 실내 높이는 24m 이상이어야 하며, 상업용 건물의 표준 층 높이는 일반적으로 45m를 초과할 수 없습니다" 따라서 일반 주거용 토지에서는 총 높이 45미터의 LOFT 제품을 건축하는 것은 불가능합니다(주인이 2개층으로 나누어 총 가격을 낮추고 편의성을 높이면서도 사용면적을 늘릴 수 있습니다) 이 때문에 개발자들은 한발 물러나 높이 제한이 45m인 상업용 토지에 LOFT를 개발했습니다

주거기술규격의 "높이제한명령"은 원래 토지이용효율을 향상시키기 위한 것이었으나 실제 효과는 토지이용효율을 향상시키는 주거용 토지에 LOFT 제품의 개발을 방해하는 것입니다 이는 분명히 정책 "역설"입니다

실제로 주거용 기술 사양의 바닥 높이 제한은 보다 과학적인 "하한"이어야 합니다 즉, "침실과 거실의 실내 높이가 24미터 이상이어야 합니다"라는 하한 기준만 유지되며 적절한 층 높이는 시장에 맡겨 결정해야 합니다

바닥 높이 제한이 완화되면 토지가 낭비됩니까? 이런 걱정은 불필요합니다 토지이전에는 전체 필지면적, 녹지율, 건물 높이 등 엄격한 관리지표를 규정하고 있다 개발자가 한 층의 높이를 높이려면 다른 층의 높이도 낮추어야 합니다

이제 주거용 건물의 높이 제한 기준을 높이고 시장이 필요로 하는 LOFT 제품을 주거용 토지에 공개적으로 건설할 때입니다